Oleh: Ike Yuli Andjani, Ega Bashiela Hartono, Yudhistia Hendra Permana, Rosario Guntur Harimawan, Elina Haning Jatining Palmirma, Wiky Nurciana
Kekeliruan dalam menentukan nilai agunan tidak selalu bermula dari rumus atau kalkulator. Nilai yang dihasilkan dapat menjadi kurang tepat sejak objek keliru dikenali, dokumen tidak sesuai dengan kondisi lapangan, data pembanding kurang relevan, atau pendekatan penilaian dipilih tanpa mempertimbangkan karakteristik aset.
Persoalan tersebut menjadi salah satu pokok pembelajaran dalam Modul “Praktik Penilaian Agunan dalam Rangka Penjaminan Utang” yang dikembangkan oleh tim Pengabdian kepada Masyarakat Program Studi D4 Manajemen dan Penilaian Properti (MPP), Departemen Ekonomika dan Bisnis, Sekolah Vokasi Universitas Gadjah Mada. Modul ini digunakan dalam pelatihan bagi pegawai lembaga jasa keuangan anggota Forum Komunikasi Industri Jasa Keuangan Daerah Istimewa Yogyakarta (FKIJK DIY) pada 20 Agustus 2026 di Gedung Field Research Center (FRC) UGM, Kulon Progo.
Modul yang dikembangkan oleh tim pengabdian di bawah kepemimpinan Dra. Ike Yuli Andjani, M.Si. tersebut mengajak peserta memahami bahwa penilaian agunan merupakan rangkaian pekerjaan yang saling berkaitan. Ketidaktepatan pada satu tahap dapat memengaruhi pemilihan data, metode, hingga kesimpulan nilai yang digunakan untuk mendukung keputusan kredit.
Kekeliruan Bisa Terjadi Sebelum Perhitungan Dimulai
Langkah pertama dalam penilaian agunan bukan langsung memasukkan angka ke dalam perhitungan, melainkan memastikan apa yang sebenarnya dinilai. Modul membedakan tanah dan bangunan secara fisik sebagai real estat dengan hak atau kepentingan hukum yang melekat pada objek tersebut sebagai real properti. Keduanya juga berbeda dari personal properti berupa aset bergerak, seperti kendaraan, mesin, alat berat, peralatan usaha, dan persediaan.
Perbedaan tersebut bukan sekadar persoalan istilah. Setiap jenis aset mempunyai karakteristik, dokumen, sumber data, risiko, dan pendekatan penilaian yang berbeda. Tanah dan bangunan, misalnya, perlu dilihat dari kondisi fisik sekaligus hak yang melekat padanya. Sementara itu, penilaian kendaraan atau mesin memerlukan pemeriksaan terhadap identitas, kepemilikan, kondisi operasional, pemeliharaan, serta kemungkinan aset tersebut dipindahkan atau dijual kembali.
Apabila jenis objek tidak dikenali secara tepat sejak awal, data yang dikumpulkan dapat menjadi tidak sesuai. Akibatnya, pendekatan yang dipilih dan opini nilai yang dihasilkan juga berpotensi kurang menggambarkan keadaan aset yang sebenarnya.
Dekat Pusat Pertumbuhan Belum Tentu Lebih Bernilai
Dalam penilaian tanah dan bangunan, lokasi memang menjadi salah satu faktor penting. Namun, kedekatan dengan pusat pertumbuhan baru tidak secara otomatis membuat nilai suatu properti menjadi lebih tinggi.
Modul menggunakan perkembangan kawasan sekitar Yogyakarta International Airport (YIA) sebagai contoh. Properti yang terletak dekat dengan bandara tetap perlu diperiksa berdasarkan aksesibilitas, lebar dan kondisi jalan, peruntukan ruang, kondisi lingkungan, serta permintaan pasar di lokasi tersebut. Pengaruh perkembangan kawasan harus didukung oleh data transaksi atau penawaran yang relevan, bukan hanya asumsi karena objek berada dekat dengan infrastruktur strategis.
Penggunaan suatu properti juga perlu diuji dari beberapa sisi. Penggunaan tersebut harus diizinkan secara hukum, dimungkinkan oleh kondisi fisik, layak secara finansial, serta mampu menghasilkan nilai paling optimal. Tanah yang berada dekat bandara, misalnya, belum tentu sesuai dikembangkan menjadi ruko, gudang, atau penginapan apabila akses, ukuran bidang, tata ruang, biaya pengembangan, dan permintaan pasar tidak mendukung.
Aset Bergerak Tidak Cukup Dinilai Berdasarkan Usia
Cara membaca nilai kendaraan dan mesin berbeda dari tanah atau bangunan. Pada aset bergerak, modul menekankan tiga faktor penting, yaitu sisa umur ekonomis, keausan fungsional, dan nilai sisa.
Kendaraan yang telah digunakan selama beberapa tahun tidak dapat langsung dinilai hanya berdasarkan umurnya. Kondisi aktual, riwayat pemeliharaan, jarak tempuh, tingkat penggunaan, serta harga kendaraan sejenis di pasar tetap perlu diperiksa. Sebuah mesin juga dapat terlihat masih baik secara fisik, tetapi nilainya menurun karena kapasitas atau teknologinya tidak lagi sesuai dengan kebutuhan operasional saat ini.
Modul memberikan ilustrasi kendaraan yang telah berumur enam tahun dari perkiraan umur ekonomis sepuluh tahun. Perbandingan umur tersebut tidak otomatis berarti kendaraan mengalami penyusutan sebesar 60 persen. Hasilnya masih harus diuji menggunakan kondisi aktual kendaraan, pemeliharaan, intensitas penggunaan, keusangan, dan bukti pasar yang tersedia.
Data Lapangan Harus Bisa Diperiksa Kembali
Penilaian agunan tidak cukup dilakukan dengan melihat objek secara sekilas. Pemeriksaan lapangan perlu disertai penelaahan dokumen, pengukuran, pencatatan kondisi fisik, pengumpulan data pasar, serta pemeriksaan silang terhadap informasi yang diperoleh.
Untuk tanah dan bangunan, hal-hal yang perlu diperhatikan antara lain identitas dan batas objek, luas, bentuk bidang, akses jalan, kondisi bangunan, utilitas, lingkungan sekitar, serta kesesuaian antara dokumen dan kondisi fisik. Pada kendaraan atau mesin, pemeriksaan dapat mencakup identitas aset, kondisi operasional, kelengkapan dokumen, kerusakan, modifikasi, dan kemudahan aset untuk dipasarkan kembali.
Dokumentasi berupa foto, catatan lapangan, peta, hasil pengukuran, dan daftar pemeriksaan diperlukan agar proses penilaian dapat ditelusuri kembali. Apabila terdapat perbedaan antara dokumen dan kondisi fisik, informasi tersebut perlu diperiksa lebih lanjut sebelum proses penilaian dilanjutkan.
Objek Pembanding Tidak Boleh Sekadar Terlihat Mirip
Pendekatan pasar dilakukan dengan membandingkan objek yang dinilai dengan aset lain yang sejenis. Namun, harga penawaran atau transaksi dari objek lain tidak dapat langsung digunakan tanpa analisis.
Dua properti yang terlihat serupa dapat mempunyai nilai berbeda karena waktu transaksi, lokasi, status hak, aksesibilitas, luas, bentuk bidang, maupun kondisi bangunannya. Perbedaan tersebut dianalisis melalui model penyesuaian kisi atau grid adjustment sehingga data pembanding dapat memberikan indikasi nilai yang lebih relevan terhadap objek yang dinilai.
Ketika data pembanding terbatas atau objek mempunyai karakteristik khusus, pendekatan biaya dapat digunakan dengan memperkirakan biaya pengganti atau reproduksi baru, kemudian mengurangi berbagai bentuk penyusutan. Karena itu, pendekatan penilaian perlu dipilih berdasarkan karakteristik objek dan ketersediaan data, bukan semata-mata karena lebih mudah dihitung.
Rekonsiliasi Bukan Sekadar Mencari Nilai Rata-Rata
Penggunaan beberapa data atau pendekatan dapat menghasilkan indikasi nilai yang berbeda. Dalam kondisi tersebut, penilai tidak cukup menjumlahkan seluruh hasil kemudian membaginya untuk mendapatkan nilai rata-rata.
Proses rekonsiliasi perlu mempertimbangkan kualitas sumber data, tingkat kesebandingan objek, kondisi pasar, serta relevansi setiap pendekatan. Data yang paling kuat dan paling sesuai dengan karakteristik objek dapat memperoleh pertimbangan lebih besar. Melalui proses inilah berbagai indikasi yang diperoleh diolah menjadi satu opini nilai yang mempunyai dasar jelas.
Nilai Agunan Bukan Otomatis Menjadi Plafon Kredit
Modul juga menempatkan hasil penilaian agunan sebagai salah satu bahan dalam proses analisis kredit. Opini nilai yang dihasilkan tidak otomatis sama dengan nilai agunan yang diakui secara internal maupun jumlah kredit yang dapat diberikan oleh bank.
Keputusan pembiayaan tetap memerlukan analisis terhadap kemampuan membayar, kondisi usaha, modal, karakter calon debitur, dan berbagai risiko lainnya. Dengan demikian, keberadaan agunan tidak menggantikan analisis kelayakan kredit. Penilaian yang tepat membantu menyediakan informasi mengenai aset, tetapi keputusan kredit tetap harus mempertimbangkan kondisi calon debitur secara menyeluruh.
Melalui pembelajaran berbasis modul, Prodi MPP SV UGM berupaya menerjemahkan pengetahuan penilaian menjadi panduan yang dapat diterapkan dalam pekerjaan pegawai lembaga jasa keuangan. Kegiatan ini mendukung SDG 4: Pendidikan Berkualitas melalui penyediaan pembelajaran profesional yang terstruktur serta SDG 8: Pekerjaan Layak dan Pertumbuhan Ekonomi melalui penguatan kompetensi sumber daya manusia di sektor keuangan. Kolaborasi dengan FKIJK DIY juga mencerminkan SDG 17: Kemitraan untuk Mencapai Tujuan.
Pada akhirnya, nilai agunan yang tepat tidak lahir hanya dari kemampuan melakukan perhitungan. Ketepatan tersebut dibangun sejak pengenalan objek, pemeriksaan dokumen dan kondisi lapangan, pemilihan data pembanding, penerapan pendekatan, hingga rekonsiliasi hasil. Rangkaian inilah yang membantu menghasilkan informasi nilai yang lebih sistematis dan relevan untuk mendukung keputusan pembiayaan. [Red. Ike]
