YOGYAKARTA — Praktik penilaian harga tanah dan properti di kawasan perkotaan bersiap memasuki era baru yang lebih transparan dan berbasis data. Sebuah riset oleh Bagaskara, berhasil merumuskan standar empiris untuk penyesuaian nilai lahan kosong di kawasan perkotaan pada penduduk yang selama ini kerap menjadi ruang perdebatan karena tingginya unsur subjektivitas penilai.
Melalui pendekatan pemodelan ekonometrika spasial di kawasan aglomerasi Yogyakarta Utara, riset ini membuktikan secara kuantitatif bagaimana faktor kedekatan dengan pusat kota dan kualitas infrastruktur fisik mendikte nilai pasar properti. Temuan kunci dari penelitian ini memberikan panduan angka empiris yang dapat langsung diaplikasikan oleh para Penilai Publik (KJPP) dalam Kertas Kerja Penilaian. Terkait aksesibilitas makro, riset menemukan bahwa untuk setiap properti yang menjauh sejauh 1 kilometer dari Pusat Daerah Kegiatan (CBD) atau pusat kota, nilai indikasi lahan tersebut akan terdepresiasi sebesar 15,92%. Angka ini memvalidasi hukum penurunan jarak (distance decay) secara empiris. Sementara itu, untuk faktor aksesibilitas mikro, penelitian ini membuktikan bahwa setiap penambahan lebar jalan depan (frontage road) sebesar 1 meter akan mendongkrak nilai properti sebesar 6,90%.
Penemuan ini tidak hanya menjadi pengembangan metodologis bagi profesi penilai aset, tetapi juga memiliki implikasi langsung terhadap pencapaian Sustainable Development Goals (SDGs), khususnya Tujuan 11 mengenai Kota dan Permukiman yang Inklusi, Aman, Tangguh, dan Berkelanjutan. Dalam konteks tata ruang, transparansi dan objektivitas pasar lahan adalah fondasi utama bagi ekosistem kota yang sehat. Selama ini, ketidakpastian dalam menentukan harga tanah sering kali menghambat pembebasan lahan untuk infrastruktur publik atau memicu spekulasi harga yang merugikan masyarakat.
Dengan adanya formula penyesuaian harga yang objektif ini, pemerintah daerah dan perencana kota kini memiliki landasan presisi untuk mengoptimalkan penerimaan daerah secara adil. Penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dapat dirumuskan agar benar-benar merefleksikan keunggulan lokasi serta infrastruktur, sehingga beban pajak didistribusikan secara proporsional. Selain itu, pemerintah dapat menghitung secara matematis seberapa besar efek pengganda ekonomi masyarakat yang dihasilkan dari proyek infrastruktur di suatu kawasan permukiman. Valuasi yang berlandaskan data spasial ini juga secara efektif mampu mencegah penilaian yang terlalu tinggi di area pinggiran, sekaligus memastikan ganti rugi pengadaan lahan untuk fasilitas umum berjalan adil dan terukur.
Penelitian ini menegaskan bahwa penataan kota yang berkelanjutan harus didukung oleh instrumen ekonomi keruangan yang tangguh. Ke depannya, integrasi model penyesuaian harga berbasis ekonometrika spasial ini diharapkan dapat diadopsi secara luas guna mendorong pasar properti nasional yang lebih efisien, berkeadilan, dan mendukung ketahanan kawasan urban di masa depan.
[Red. Bagaskara]
