Saat membeli tanah, sebagian besar orang biasanya mempertimbangkan lokasi, akses jalan, dan potensi perkembangan kawasan. Namun, bagaimana jika tanah tersebut berada di wilayah yang rawan gempa bumi, tsunami, atau banjir? Apakah ancaman bencana juga berkaitan dengan nilai tanah?
Pertanyaan tersebut menjadi fokus kajian yang diangkat dalam penelitian yang dilakukan oleh kolaborasi tim peneliti antar fakultas yang terdiri dari Fatima Putri Prativi, S.T., M.Ec.Dev, Bagaskara, S.E., M.Ec.Dev, dan Diego Bagus Pratama, Yanuba Hana Latifah, E. F Anugrah Putra peneliti dari Departemen Ekonomika dan Bisnis (DEB) Sekolah Vokasi Universitas Gadjah Mada (UGM); Dr. Sudaryatno, M.Si peneliti dari Fakultas Geografi UGM; Wayan Hari Premananda, S.E., M.Ec.Dev peneliti dari Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Udayana, dan Margaretha Movaldes De Maga Bapa, S.T., M.Eng selaku Kepala Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang Kab. Sikka, mengenai hubungan antara ancaman bencana dan nilai tanah di Kabupaten Sikka, Nusa Tenggara Timur.
Melalui penelitian berjudul “Disaster Risk and Land Value: Evidence of Risk Capitalization and Spatial Dependence in Sikka Regency, Indonesia”, peneliti menemukan bahwa wilayah dengan paparan ancaman bencana yang lebih tinggi cenderung memiliki Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah yang lebih rendah. Namun, hubungan tersebut ternyata tidak sesederhana yang dibayangkan.
Ancaman Bencana dan Nilai Tanah, Apa Hubungannya?
Kabupaten Sikka merupakan wilayah yang memiliki potensi ekonomi di sektor pariwisata, perikanan, perdagangan, dan permukiman. Di sisi lain, wilayah ini juga menghadapi berbagai ancaman bencana, seperti gempa bumi, tsunami, banjir pesisir, dan bencana akibat cuaca ekstrem. Kondisi tersebut menarik untuk diteliti karena suatu wilayah dapat memiliki potensi ekonomi yang tinggi sekaligus menghadapi ancaman bencana yang besar.
Dalam penelitian ini, peneliti menganalisis data NJOP tanah dari 151 desa dan kelurahan di Kabupaten Sikka. Data tersebut kemudian dibandingkan dengan informasi ancaman bencana serta berbagai data spasial lain, seperti akses jalan, jarak menuju pusat kegiatan ekonomi, dan perkembangan kawasan.
Hasil analisis awal menunjukkan bahwa wilayah dengan proporsi kawasan rawan bencana tinggi yang lebih besar cenderung memiliki NJOP tanah lebih rendah. Secara statistik, perbedaan sebesar 10 poin persentase dalam luas wilayah dengan ancaman bencana tinggi berkaitan dengan NJOP tanah sekitar 4,9 persen lebih rendah, setelah mempertimbangkan karakteristik wilayah yang diteliti.
Meski demikian, angka tersebut bukan berarti ancaman bencana secara langsung menyebabkan harga tanah turun sebesar 4,9 persen. Temuan ini menunjukkan hubungan berdasarkan data NJOP, bukan perubahan harga jual tanah di pasar.
Nilai Tanah Ternyata Juga Berkaitan dengan Wilayah Sekitarnya
Hal menarik lainnya adalah bahwa nilai tanah di suatu desa tidak berdiri sendiri. Kondisi desa-desa di sekitarnya juga memiliki keterkaitan dengan nilai tanah di wilayah tersebut.
Sebagai gambaran, desa yang berada di sekitar kawasan berkembang dapat memiliki karakteristik nilai tanah yang serupa karena berbagi akses jalan, infrastruktur, dan kegiatan ekonomi.
Penelitian menunjukkan bahwa desa-desa dengan nilai tanah tinggi cenderung berada di sekitar desa lain yang juga memiliki nilai tinggi. Pola serupa ditemukan pada wilayah dengan nilai tanah lebih rendah.
Setelah hubungan antarwilayah diperhitungkan melalui analisis yang lebih mendalam, kecenderungan hubungan negatif antara ancaman bencana dan nilai tanah masih terlihat. Namun, kekuatan bukti statistiknya menjadi lebih terbatas.
Temuan ini menunjukkan bahwa ancaman bencana kemungkinan telah tercermin sebagian dalam penilaian tanah, tetapi belum tentu sepenuhnya menggambarkan seluruh risiko yang dihadapi suatu wilayah.
Dengan kata lain, dua lokasi yang memiliki NJOP hampir sama belum tentu menghadapi tingkat ancaman bencana yang sama.
Mengapa Temuan Ini Penting bagi Pemerintah Daerah?
Hasil penelitian ini memberikan gambaran bahwa penilaian tanah sebaiknya tidak hanya memperhatikan lokasi dan potensi ekonomi, tetapi juga mempertimbangkan kondisi lingkungan serta ancaman bencana.
Informasi tersebut dapat menjadi bahan pertimbangan tambahan bagi pemerintah daerah dalam mengevaluasi nilai tanah, merencanakan pembangunan infrastruktur, dan mengembangkan kebijakan tata ruang.
Sebagai contoh, kawasan yang memiliki potensi investasi tinggi tetapi juga menghadapi ancaman bencana besar memerlukan perencanaan yang mempertimbangkan kedua kondisi tersebut secara bersamaan.
Meski demikian, penelitian ini tidak menyarankan agar NJOP di seluruh wilayah rawan bencana langsung diturunkan. Penilaian tanah tetap perlu memperhatikan berbagai faktor, termasuk aksesibilitas, kondisi pembangunan, dan karakteristik lingkungan setempat.
Berkontribusi pada Pembangunan Berkelanjutan
Penelitian ini juga memiliki keterkaitan dengan pencapaian Sustainable Development Goals (SDGs) Tujuan 11: Kota dan Permukiman yang Berkelanjutan, terutama dalam mendukung perencanaan wilayah yang lebih aman dan tangguh terhadap bencana.
Selain itu, kajian ini relevan dengan SDGs Tujuan 13: Penanganan Perubahan Iklim, khususnya melalui pemanfaatan informasi ancaman bencana terkait iklim sebagai salah satu pertimbangan dalam perencanaan pembangunan.
Melalui kajian yang memadukan ilmu ekonomi dan analisis geografis, DEB Sekolah Vokasi UGM turut mendorong pengembangan penelitian terapan yang dapat memberikan masukan bagi pengambilan kebijakan berbasis data.
Penelitian ini diharapkan dapat menjadi landasan bagi kajian lanjutan mengenai penilaian tanah yang mempertimbangkan ancaman bencana, sekaligus mendukung perencanaan investasi dan pembangunan wilayah yang lebih berkelanjutan.
Pada akhirnya, nilai suatu tanah tidak hanya berkaitan dengan seberapa strategis lokasinya atau seberapa besar potensi ekonominya, tetapi juga perlu dilihat bersama kondisi lingkungan dan ancaman bencana yang menyertainya.
[Red. Fatima Putri Prativi]
