Kesenjangan yang lebar antara ketetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan harga transaksi pasar riil di Kota Yogyakarta berdampak langsung pada belum optimalnya pencapaian Pendapatan Asli Daerah (PAD). Temuan empiris tersebut diungkapkan dalam penelitian terbaru yang dilakukan oleh Ega Bashiela Hartono, S.E., M.Ec.Dev dan Yudistira Hendra Permana, S.E., M.Sc., Ph.D terkait evaluasi akurasi penilaian properti terhadap nilai pasar. Penelitian ini mengidentifikasi bahwa sistem penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) saat ini belum mampu mengejar pesatnya pertumbuhan nilai ekonomi lahan dan dinamika pasar properti kawasan perkotaan, sehingga memicu potensi kehilangan penerimaan daerah dalam jumlah yang signifikan.
Berdasarkan simulasi penyesuaian nilai penilaian yang dilakukan hingga mencapai batas minimal 80% dari harga pasar,ditemukan adanya potensi selisih penerimaan pajak sebesar Rp327 juta hanya dari 100 sampel properti yang dianalisis.Temuan ini memberikan gambaran kritis mengenai besarnya ruang penerimaan negara yang belum terserap secara optimal. Lebih jauh lagi, analisis sektoral mengungkapkan fakta bahwa sekitar 97% dari total potensi penerimaan yang menguap tersebut berasal dari aset-aset properti bernilai tinggi di kawasan komersial utama.
Rendahnya efektivitas valuasi ini terkonfirmasi dari perhitungan rasio penilaian (Assessment Sales Ratio/ASR) yang menghasilkan rata-rata rasio sebesar 0,638 dan rasio tertimbang sebesar 0,327. Kedua nilai indikator tersebut berada jauh di bawah batas minimal standar akurasi penilaian internasional sebesar 0,90. Ketidakmampuan pemutakhiran data administratif dalam mengikuti laju transaksi riil menjadi akar masalah utama yang menyebabkan ketetapan pajak daerah tertinggal jauh di belakang pergerakan harga pasar aktual.
Lambatnya penyesuaian nilai properti di pusat kota dan kawasan bisnis strategis dipengaruhi oleh prosedur pembaruan Zona Nilai Tanah (ZNT) yang masih sangat bergantung pada mekanisme manual. Tingginya aksesibilitas, pesatnya konsentrasi kegiatan pariwisata dan perdagangan, serta terbatasnya ketersediaan lahan di Kota Yogyakarta terus mengerek harga tanah secara eksponensial. Namun, respons administrasi perpajakan yang terhambat oleh keterbatasan teknis membuat nilai ketetapan pajak pada aset komersial tetap stagnan dalam waktu yang lama.
Kesenjangan valuasi antarzona ini berkaitan erat dengan pemenuhan target SDG 10: Berkurangnya Kesenjangan.Ketika kawasan komersial utama menikmati rasio penilaian yang sangat rendah (0,295) sementara kawasan perumahan dinilai lebih tinggi (0,708), terjadi ketimpangan beban fiskal horizontal antarwilayah. Pemerintah daerah tanpa disadari memberikan “subsidi terselubung” kepada pemilik aset komersial besar di pusat kota, sementara masyarakat di kawasan perumahan menanggung ketetapan pajak yang relatif lebih ketat mendekati harga pasar riil.
Dilihat dari perspektif perencana wilayah, ketertinggalan valuasi ini berdampak langsung pada pencapaian SDG 11: Kota dan Permukiman yang Berkelanjutan. Pembangunan perkotaan yang inklusif dan berkelanjutan membutuhkan pembiayaan publik yang mandiri dan adil. Potensi PAD yang hilang dari sektor komersial sejatinya dapat dialokasikan untuk membiayai perbaikan infrastruktur publik, penyediaan pemukiman layak bagi warga berpenghasilan rendah, serta penataan lingkungan perkotaan agar Kota Yogyakarta tidak semakin terpolarisasi.
Guna mengatasi permasalahan ini, tim peneliti merekomendasikan agar Pemerintah Kota Yogyakarta mengintegrasikan teknologi Automated Valuation Model (AVM) untuk mempercepat dan memodernisasi pemutakhiran ZNT. Pemanfaatan teknologi ini harus diimbangi dengan pengawasan data transaksi riil secara berkala agar penetapan NJOP responsif terhadap perkembangan pasar. Melalui reformasi valuasi berbasis digitalisasi ini, Pemkot Yogyakarta dapat memperkuat kemandirian fiskal daerah sekaligus menegakkan keadilan pajak bagi seluruh elemen masyarakat perkotaan.
[Red. Ega Bashiela Hartono]
